万科2020年报分析:白银时代的房地产不确定性加剧,危险与机遇并存

在去年8 月,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。三道红线规则的出台,极大的改变了房地产过去传统的玩法,以往依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继。

因此,各家房地产公司的年报发布让人关注,特别是房地产行业的好学生万科。年报里面内容也许能够找到各家房地产企业如何布局应对未来行业的巨变。

首先,从2020年的年报中,看下万科在2020年的经营业绩总体表现情况:

如果按照过去3年的经营数据对比,忧远大于喜。一方面,无论营业收入,还是利润增长率都大幅下滑,利润率下降更多,其中ROE连续三年下滑。主要的原因是经营成本也就是拿地成本增加,因为房地产的经营业绩一般是前置两年的,也反映到2018年当时拿地成本高企,新房销售困难。另一方面,由于增发股票,每股收益的增长小于净利润的增长。但是,不足之处不乏亮点,那就是经营现金流对比利润的比例逐年提高,这也反映了万科管理层对于现金流的重视。

其次,从万科的分业务角度来分析一项。随着万科业务发展,除了主要的房地产开发及物业服务,还有商业地产,物流,公寓运营,酒店及教育等。但是在年报中,万科在分业务经营数据写的很简单,分为了房地产及相关资产运营业务,物业服务,和其他业务。

之所以这么简单的划分,我个人的理解是诸如公寓运营,商业地产,酒店及教育这些业务一方面占比很小,另外一方面,可能大部分还没忧盈利,比如公寓运营基本上就是前期投入很大,但是未来能够产生很好的现金流。

基于我的视角,我更愿意把万科的业务分为房地产开发,资产经营业务及物业服务。因为房地产开发会受到政府政策,市场竞争及信贷政策的影响,未来可能会产生比较大的变化,而资产经营与物业服务是类似于收租的模式,可以产生永续现金流,而我们欣喜的可以看到万科在资产经营业务与物业服务不断加大投入,而且营收增速比较快,在2020年已经超过了200亿。

万科房地产开发占目前万科营业收入90%以上,我们重点看下万科的经营表现:

万科在2020年实现销售面积 4,667.5万平方米,销售金额 7,041.5亿元,分别增长 13.5%和 11.6%。所销售的产品中,住宅占 88.2%,商办占 7.9%,其它配套占 3.9%。2020 年万科在全国商品房市场的份额约 4.03%,在 23 个城市的销售金额位列当地第一,在 14 个城市排名第二。

在结算收入中,万科的房地产开发及相关配套业务收入 3,989.0 亿元,分区域看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 28.11%、27.64%、16.91%、18.85%和 6.91%。此外,海外业务于本年贡献营业收入约 62.9 亿元。2020年万科实现房地产业务结算面积2,889.4万平方米,同比增17.4%,实现开发业务结算收入3,774.2亿元,同比增长 13.0%。

万科还在积极储备新的项目资源,在2020年,在建项目总建筑面积约 10,787.6 万平方米,权益建筑面积约 6,380.8 万平方米;规划中项目总建筑面积约 5,050.8 万平方米,权益建筑面积约 3,127.4 万平方米。此外,本集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约 363.4 万平方米。

因此,可以看到无论从万科已售未结算面积,以及新的项目资源储备,万科的房地产开发业务在未来2-3年的业绩有者充足的保障。

在去年的年报中,万科把自己形容为房地产行业的长跑健将,无论从房地产开发业务,还是资产经营及物业业务,万科确实在未雨绸缪,做了充足的准备在白银时代能够长期稳定的增长。

然而,在白银时代,房地产行业逻辑发生了巨大的变化。在我看来主要有三点:

  1. 前面所讲的去年颁布的三道红线,加速了房地产企业竞争及淘汰过程;
  2. 政府明确限制房地产发展政策,引导银行信贷减少对房地产的支持,导致了未来可能供大于求的情况出现,这样房地产价格下降以及很多楼盘卖不出去的情况大概率会发生;
  3. 长期来看,随着城镇化率已经超过50%,未来土地供应面积会逐渐减少,房地产企业对于优质土地的争夺会白热化;

对此,在2020年万科的年报中的至股东部分,万科管理层保持清醒的认识,提出房地产行业从金融红利时代步入管理红利时代。管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面,企业需要更完整的能力。“土地”、“金融”,都是单项的关键资源,而“管理”,是全方位的能力要求。另一方面,企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化,要想在竞争中脱颖而出,必须要打造自身独特的竞争优势。

在万科2020年业绩推介会上,郁亮明确提出了要像制造业学习,比如美的,格力,海尔。这些企业也是在大浪淘沙市场竞争中凭借着优质的产品和服务脱引而出,在家电领域占领了大部分市场份额。对于这个比喻,我还是比较赞同。

在万科2020年年报中,虽然当期企业经营数据不是很理想,但是我看到了万科管理层对于自己长跑健将的定位一直非常清晰,并做出了很多的努力。在未来,房地产行业会出现很多不确定性情况,我相信对于万科是机遇大于危险。至于经常讨论的对于万科管理层的很多做法不利于散户,这方面涉及到管理层的激励和经营发展的权衡,这个仁者见人,智者见智。

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