万科2019年年报分析:房地产白银时代的长跑健将

作为万科集团现任掌门人,郁亮热衷长跑,经常看到他参加马拉松比赛的新闻。而作为万科集团前任掌门人,明星企业家王石更是热衷多种运动,尤其是登山,王石成功的攀登过珠穆朗玛峰。无论是长跑,还是登山,最重要的一项特质就是坚持。企业文化特别受领导者的影响,而在万科刚出炉的2019年年报中,看到了万科在漫长的房地产白银时代一直所做出的坚持。

面对着房地产行业转型,万科是最早提出了白银时代的概念,相比着之前的黄金时代,从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。时代的转换,给每一家房地产企业带来了很多的挑战,当然,也会产生很多的机遇。

下面从2019年年报看下在充满变数的白银时代,万科所做的坚持:

一, 坚持业绩稳定增长

万科在2019年业绩稳健增长,实现营业收入 3,678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元,同比分别增长 23.6%和 15.1%。过去3年的净利润水平保持在10%以上,ROE水平保持在22%以上,可以看出万科盈利水平的稳健性,以及在房地产市场中护城河优势。

二,坚持财务安全,现金流为王

众所周知,房地产是一个资产债务厚重的公司。为了市场扩张,大型举债是必要的手段。最近几年,国家不断在调控房地产行业,房地产公司债务压力逐渐变得很大,资金链断的情况屡见不鲜。万科一直注重财务、资金状况安全健康,继续保持行业领先的信用评级,截至2019年期末,万科持有货币资金1,661.9亿元,净负债率33.9%。

在过去11年中,万科经营现金流保持为正。因此,万科的业绩成长主要是来源于内生性源源不断的造血能力,而不是靠大规模举债而完成的。这保证了如果房地产行业如果变天,或者外部环境极度恶劣的情况下,比如当下新冠状病毒肺炎疫情,大家不敢出门,可能连续几个月都没有销售收入,万科强大的资金储备,较低的债务水平只能让大部分同行艳羡。

三,坚持住宅房地产开发为主业

在2019年的年报中,万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,在此基础
上,本集团亦遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元,占比 95.9%,来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元,占比 3.5%。

可以看到,万科房地产开发业务占据主要的营业收入来源。所销售的产品中,住宅占 86.4%,商办占 10.0%,其它配套占 3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位,144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年本集团在全国商品房市场的份额约 4%,在 21 个城市的销售金额位列当地第一,在 12 个城市排名第二。

四,坚持国内领先的物业服务

万科物业的服务水平在业内有口皆碑,很多人购买万科的房子,就是看重万科提供的优质物业水平。万科物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命,持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略,提升服务质量,扩大市场份额。在2019年,万科物业实现营业收入 127.0亿元,同比增长 29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500 强首选物业品牌”榜首,连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号,并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。

接下来,想讨论一下万科未来发展可能的危与机。

可能存在的困难:目前,万科营业收入大部分来自于房地产开发,及万科对于现金流的重视。基本上是刚开始建房子就把房子卖掉了,保证了能够及时收回资金。在2019年,万科开发项目新开工面积约 4,241.1万平方米,同比下降 15.1%,而万科实现销售面积4,112.2万平方米,销售金额6,308.4亿元。因此,万科营业收入的好话依赖于能够新开工的项目。随着城镇化已经接近60%,再获得新增存量的土地项目的困难度大大增加,这也会增加万科未来业绩的不确定性。另外,我们看到上面房地产开发业务营业利润率降低了2.45%,这表明万科正是重视现金流,但是房地产市场需求总体不旺盛,因此不惜用降价的方式来进行促销。价格战在未来是否延续,也是一个未知数。

机遇:对于未来房地产业务可能存在的问题,万科也做了相应的准备。在2018年,万科将自己定位为城乡建设与生活服务商。在房地产业务以外,近些年来,积极拓展业务版图,已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。

从2019年年报中,我们看到万科在长期股权投资和投资性房地产的投入已经超过了2000亿。

而上面看到,投资收益在50亿左右,投资收益仅在2.5%。因此,可以看到,万科在做大量的投入到新业务上,还没有产生大量的收益。对于万科来说,有耐心等待种下的树苗产出很多果实的时候。

最后,再来聊下万科的管理层。

万科的管理层毋庸置疑非常优秀,在王石离开之后继续保持着很强的竞争力。关于管理层比较诟病的是一直在和股东争利,针对于管理层,每年都有着度经济利润奖金即提给管理层。在2019年度经济利润奖金总额为人民币19.997亿元,占了净利润的5%左右。在2019年的年报中写到:为回应资本市场的要求,奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的资金作为劣后级资金,通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划(以下简称“金鹏计划”)购买万科A股股份。2014年5月28日至2015年1月28日,金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票,占公司目前总股本的4.39%,并进行了自愿披露。2015年1月29日至今,金鹏计划未再增持万科A股股票,也未减持其所持的万科A股股票。

因此,建议管理层,在利润里计提这么多的奖金,可以强制买入二级市场万科的股票。这样,在奖励管理层的同时,最小程度减少股东利益的损失。

本人目前不持有万科股票,本文内容个人分析,不构成投资建议。

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